相続した不動産の売却は3年以内にした方が良い？その疑問について解説します！
「相続した不動産の売却は3年以内に行うのが良いと聞くけど、実際どうなのか分からない」
こうした方々にぜひ知っていただきたいのが、相続した不動産を売却する際に利用できるさまざまな制度についてです。
そこで今回は、相続した不動産を3年以内に売却する必要性やその際知っていただきたい制度についてご紹介します。
□取得費加算の特例とは
そもそも不動産の売却額は、売却方法や時期によって大きく左右されますよね。
中でも特に売却額に影響するのは、相続前に売却するのか、相続後に売却するのかという点です。
相続前後でどちらか片方が常に売却額が高くなるということはありませんが、取得費加算の特例制度を用いるのであれば相続後に売却することをおすすめします。
取得費加算の特例制度とは、亡くなった日から3年と10ヶ月以内に相続したものを売却した場合に適用される所得税の特例です。
通常は不動産の購入額と売却額の差額がプラスであった場合、その金額に応じて税が課されますよね。
こうした場合に購入額を売却額に近づけられれば、課される税金を減らせるということにもつながるでしょう。
取得費加算とは、取得費つまり不動産の購入額に相続税を加算することで所得税の支払いを安くできるという制度です。
非常にありがたい制度ではありますが、全員が必ず使えるわけではありません。
なぜなら上記のように亡くなった日から3年と10ヶ月以内に売却を行うこと、そして相続税を支払っているという2つの条件があるからです。
特に夫婦間ではこの制度が適用できない場合が多いので注意しましょう。
□不動産売却にかかる諸経費とは
不動産を売却する際は購入当時の金額よりも売却額が上回れば、そこから税金を差し引いた額が儲けとなります。
しかし、不動産の売却にもさまざまな費用が発生する場合があるため、その全てが儲けになるとは限りません。
では、実際にどのような場面で費用が発生するのかをご紹介します。
最も多いのは、不動産会社への仲介手数料でしょう。
ほとんどの場合、不動産の売却は不動産会社を介して行なわれるため、仲介料が発生します。
仲介手数料は売却価格の3パーセント程度が相場です。
例えば不動産を1000万円で売却したとなると、30万円を不動産会社に支払うこととなります。
また住宅ローンが残っている場合には抵当権を外す必要がありますが、その手続きに際しても司法書士へ報酬を支払う必要があります。
他にも建物を取り壊してから売却するのであれば、取り壊し費用も不動産の売却額から差し引かれることになるでしょう。
このように、不動産売却ではさまざまな場面で費用が発生する可能性があります。
そのため、不動産売却による儲けがわずかであった場合には、購入額と売却額の差がマイナスに転じてしまうこともあるという点は覚えておくと良いでしょう。
□10年超所有軽減税率の特例について
はじめに取得費加算の特例制度をご紹介しましたが、ここからはまた別の軽減税率制度をご紹介します。
10年超所有軽減税率の特例とは、10年以上所有していた不動産を特定の条件下で売却した場合に税率が下げられるという特例です。
条件は3つあり、いずれかを満たさなければこの制度は適用されません。
1つ目は、住んでいた物件であるということが挙げられます。
続いて2つ目は、その家に住まなくなってから3年が経過する日と同じ年の12月31日までに売却することが挙げられます。
そして3つ目は、被災した場合はその敷地に住まなくなってから3年が経過する日と同じ年の12月31日までに売却することです。
加えて、家屋を取り壊した場合には別の条件があります。
まずは取り壊した後1年以内にその不動産を売却すること、そしてもう1つは取り壊してから売却まで賃貸などその他の用に供していないことです。
すなわち取り壊してから売却までにどのような用途であれ土地を使用していないということを意味します。
また売り手と買い手が夫婦や親子関係でないということも重要なポイントであるため、押さえておくと良いですね。
10年以上所有していることという条件については、その定義として売却した日と同じ年の1月1日の時点で所有期間が10年に達してることと定められています。
売却したその日を基準に考えるわけではないという点には注意が必要でしょう。
ここでは取得費加算の特例と10年超所有軽減税率の特例という2つの軽減税率制度をご紹介しましたが、必ずしもどちらかが得をするということはありません。
不動産を売却したことによる儲けやその他に相続した財産がいくらなのかなどによって結果は大きく変わります。
ご自身の状況に合わせて、どういった手段を用いることが望ましいのかをよく検討してみると良いでしょう。
□まとめ
今回は、相続した不動産の売却についてご紹介しました。
不動産を売却するのであれば、ただ売却するよりも使える制度をぜひ使ってみることがおすすめです。
ただ制度の利用条件として相続後から売却までの期間が問われることもあるため、しっかりと制度について知った上で売却をご検討されてみてはいかがでしょうか。