不動産の査定をお考えの方へ査定の方法について紹介します
「不動産売却をしたいがそもそも査定に関する知識がない」
このような方も多いのではないでしょうか。
実は査定にはさまざまな種類があります。
今回は不動産会社の当社が不動産を売却される際の査定の方法についてご紹介します。
□不動産価格の査定にはどのような種類があるか
不動産価格査定は、目的または対象の物件により査定の方法が変わってきます。
今回は目的と対象の物件別に数ある査定方法から代表的なものをご紹介します。
代表的な3つの方法は、取引事例比較法、原価法、収益還元法でしょう。
取引事例比較法は、個人の住宅やマンションの査定に用いられる査定方法です。
取引事例比較法はその名の通り、過去の事例と査定対象を比較する査定です。
比較対象とする物件は、不動産会社のマニュアルや事情によって異なるため、一概に全ての不動産会社で同じ査定価格にはならないでしょう。
また、個人の住宅の査定には原価法も用いられるでしょう。
こちらは新築の値段から、査定時の築年数などによる老朽化分の減価修正を行う査定方法です。
収益還元法は、賃貸用不動産などが将来的に生み出すと考えられる価格を収益から求める査定方法です。
詳しくは次項で説明します。
□3つの査定方法の詳細
前項で紹介した、取引事例比較法、原価法、収益還元法についてそれぞれ詳しく解説いたします。
＊取引事例比較法とは
取引事例比較法は先ほども説明しましたように、実際に売却する不動産と条件が一致する、もしくは近い過去の事例と比較する査定方法です。
方法としては、まず比較する不動産の平均坪単価を割り出します。
その坪単価に実際に売却する不動産の坪数を掛け合わせた金額を基準に査定をします。
この時、個人の事情や不動産会社の事情も考慮して査定が行われるでしょう。
＊原価法とは
原価法は簡単に説明すると、現在存在している建物を一度、取り壊したと仮定し、もう一度建築した際にどのくらいの費用がかかるか計算する査定方法です。
ちなみに再度建築した際にかかる費用は、再調達価格と呼ばれるでしょう。
この再調達価格から、築年数などによる老朽化分の減価修正が行われます。
原価法の計算式はこちらです。
原価法＝延床面積×再調達価格×減価修正[残耐用年数/耐用年数]
再調達価格は業者によって異なるでしょう。
一方で、減価修正の参考とする耐用年数には使われる資材により、法定で定められた法定耐用年数があります。
木造と軽量鉄骨では22年、重量鉄骨では34年、RC（再生砕石）では47年と定められています。
また、一般的に一戸建ての査定の場合は、土地部分に取引事例比較法、建物部分に原価法が用いられることが多いです。
＊収益還元法とは
収益還元法とは、ある不動産が将来的にどのぐらいの価値を生み出せるか判断し、その収益性に基づいて査定する方法です。
この査定方法は投資用の不動産に用いられる査定方法でしょう。
収益還元法には、直接還元法とDCF法の2種類あります。
DCF法とはディスカウントキャッシュフロー法のことであり、将来的に得られると思われる利益および売却価格から現在の価値に割り引く方法です。
直接還元法と比較して、DCF法の方がより正確に査定ができるメリットがある一方で、計算が複雑というデメリットもあります。
そのため、多くの場合はDCF法ではなく、直接還元法を利用するでしょう。
では、直接還元法についても説明します。
直接還元法は、ある不動産が1年あたりに生み出す利益を、周辺の地域の似ている不動産の利回りで割り戻す方法です。
直接還元法の計算式は以下の通りです。
直接還元法＝年間家賃収入/還元利回り×100
この計算式を利用すれば、DCF法より簡単に計算できます。
□査定をする前の準備とは
不動産売却をスムーズに、そして成功させるために事前の準備をしておくと良いでしょう。
では、査定をする前に必要な準備について見ていきましょう。
1つ目は、必要書類の用意です。
不動産の種類によって、必要書類は異なりますが、事前に用意しておくとスムーズかつ、正確な査定額を出せるでしょう。
設備の査定は、ある程度不動産会社の裁量で決まってしまう場合も多いです。
特に水道管などは人が直接確認するのは難しいです。
正しく査定してもらえるように設備等のメンテナンスの証明書は必ず準備しておきましょう。
2つ目は、できるだけ自分で修繕をしておくことです。
長年住んでいた家や、家のある環境によっては、かなり壁や床などが傷んでしまっている場合も多いでしょう。
その場合、ある程度の修繕をしておくと価格の低下を抑えられます。
3つ目は、自分自身で相場を調べておくことです。
不動産売却自体の検討や不動産会社を決める際に、事前に近隣物件の取引事例や売り出し価格を確認しておくと役立つでしょう。
□まとめ
今回は不動産を売却される際の査定の方法についてご紹介しました。
査定方法は不動産の内容や目的によって異なることを知っていただけましたか。
もし、不動産売却で疑問点がございましたら当社までご相談ください。