土地の価格の評価方法とは？福津市の地価もご紹介
福岡県福津市で、不動産を売却したい方はいらっしゃいませんか。
自分が所有している不動産を売却する際は、できるだけ高く売却したいですよね。
しかし、土地の価格がどのように評価されるのか、分からない方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、土地の価格の評価方法についてご紹介します。
□不動産の価値を決める基準とは？
土地の価格の評価方法をご紹介する前に、まずは不動産の価格を決める基準をご紹介します。
4つあるため、1つずつ見ていきましょう。
＊実勢価格
実勢価格とは、実際に取引が成立したときの価格です。
これは不動産の時価のことで、売り手と買い手の間で需要と供給が釣り合う価格のことであると理解しておくと良いでしょう。
不動産の広告に掲載している販売価格は、実際に取引が成立するまでは売主の希望価格です。
そのため、実勢価格とは異なることを理解しておきましょう。
＊地価公示価格
地価公示とは都市計画区域内で設定された標準地の1月1日時点の価格を、調査したり公表したりする制度のことです。
地価公示価格は、地価公示法という法律に基づいて定められ、毎年3月に発表されます。
＊相続税評価額
相続税評価額は、ある地域の道路に面した標準的な宅地、1平方メートルあたりの土地評価額のことです。
相続税評価額は、相続税や贈与税の課税額を決めるための指標となります。
国税庁によって、毎年7月に、1月1日時点の価格が公表されます。
＊固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、固定資産税の基準になる価格のことで、各市町村が算出しています。
ちなみに固定資産税は、市町村が毎年1月1日現在の土地、家屋等の所有者に対し、この評価額をもとに課税する税金のことです。
これら4つの評価額は、どれも同じ金額ではないため注意しましょう。
例えば、実勢価格と地価公示価格はほとんど同額です。
これに対して、相続税評価額は実勢価格の約80パーセントです。
また、固定資産税評価額は実勢価格の約70パーセントとなります。
□土地の評価額の算出方法とは？
次に、土地の評価額の算出方法をご紹介します。
相続による土地の算出方法は、2つあります。
それぞれどのような算出方法なのか見ていきましょう。
まず1つ目の算出方法は、路線価方式です。
路線価とは、道路に面する宅地1平方メートルあたりの評価額のことです。
市街地の宅地については路線価が定められているため、路線価方式を採用します。
路線価は、国税局で毎年7月1日に公表されるため、一度確認してみましょう。
例えば、土地の価値が40万円だと仮定します。
さらにその土地の面積は、奥行きが18メートルで横10メートルだと仮定します。
この場合の土地の価格は、「40万円×1.00（奥行き価格補正）×180平方メートル」で算出できます。
ここで出てきた奥行き価格補正とは、どのようなものなのでしょうか。
奥行価格補正率とは、宅地の奥行き距離に応じて定められた補正率のことです。
土地の中には、土地の横幅が全て道路に面していたり、一部が面していたりする土地があります。
奥行き価格補正率は、その差を補正するために定められています。
次に、2つ目の算出方法である倍率方式を見ていきましょう。
路線価が公表されていない土地の値段を計算するときに、倍率方式を使用します。
この場合、固定資産税評価額と評価倍率法を掛け算することで評価額を求められます。
土地の価格がいくらなのか気になる方は、試しに計算してみると良いでしょう。
土地の価格は、時価を算出するのが原則です。
しかし、時価を算出するのはとても難しいことであるため、このような方式がとられています。
□福津市の地価公示価格と変動率をご紹介！
次に、福津市における地価公示価格と変動率をご紹介しましょう。
2020年時点での福岡県福津市の公示地価は、1平方メートルあたり平均4万8000円です。
1坪の価格は、平均15万8677円で、この価格は全国で434位です。
また、前年からの変動率はプラス5.40パーセントで、変動率の順位は全国で57位です。
1983年から37年分のデータの中で、価格に大きな差が見られることに注目しましょう。
最も高額な公示価格は、1992年の13万5866円、最も安い価格は2015年の3万8425円で、双方の差異は3.54倍です。
基準地価の最も高額な価格は1990年の13万5250円、最も低い価格は2014年の4万116円で、両者の差異は3.37倍です。
また、福津市の中でも価格が高い地点と低い地点があるため、それぞれ確認しておきましょう。
直近では、福津市の公示地価の最高額地点は「福津市中央3-7-5」で、１平方メートルあたり8万2000円です。
それに対して公示地価の最低価格地点は「福津市在自字新町971番1」で、１平方メートルあたり1万4600円です。
□まとめ
今回は、土地の価格の評価方法をご紹介しました。
住宅の土地価格はご自分で評価額を算出できるため、計算してみてはいかがでしょうか。
不動産に関して何かお困りのことがある方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。